電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被占用……日常生活中，人們經(jīng)常因為小區(qū)的物業(yè)問題得不到有效解決而煩惱。為打通“堵點”，全國多地物業(yè)管理條例近期陸續(xù)出臺、修訂或征求意見。地方立法為規(guī)范物業(yè)管理提供了有力保障，為破解物業(yè)“頑疾”開出了法治良方（5月5日《人民日報》海外版）。

我國小區(qū)物業(yè)管理在法律上的定位是業(yè)主共同治理，一者小區(qū)公共空間屬于全體業(yè)主共同所有，二者小區(qū)共同的生活秩序需要業(yè)主共同維護，以此為依據(jù)確立了物業(yè)管理相關立法的框架。

然而，從我國《物業(yè)管理條例》實施近13年的情況看，小區(qū)成立業(yè)主委員會是普遍的難題，有數(shù)據(jù)顯示，很多城市小區(qū)成立業(yè)委會的比例很小，以北京為例，現(xiàn)有的10213個住宅小區(qū)僅有1216個小區(qū)成立業(yè)委會，比例僅為12%。業(yè)委會難成立，即意味著物業(yè)管理權利主體缺位，出現(xiàn)“業(yè)不由主”管理真空，導致權利失語、管理缺失，甚至權利旁落，被本從屬于全體業(yè)主的物管企業(yè)所挾持。

因此，打破小區(qū)自治難瓶頸，首先必須解決好自治主體缺位的關鍵問題。小區(qū)業(yè)委會成立難，原因是多方面的，也表明單純自發(fā)的民主自治很難自我勝任，這一方面需要立法從便利于實務的角度，降低業(yè)委會成立的門檻，緩解法律與實務“兩張皮”的矛盾；另一方面小區(qū)物業(yè)管理是整個城市社會治理的重要部分，需要融入體系，成立業(yè)委會要求有來自政府層面的引導、扶持和監(jiān)督，促進有序銜接。地方修訂物業(yè)條例，在強化政府部門特別是基層社區(qū)對小區(qū)物業(yè)這方面的責任應有更大突破。

其次，應進一步細化厘清社區(qū)、業(yè)委會、物管企業(yè)三方的關系。促進小區(qū)自治，根本目的是維護業(yè)主共同的權益，特別是行使自我管理的權利。一方面必須明確物管企業(yè)服務的角色定位，其受委托行使管理權利，應接受必要的監(jiān)督，要讓業(yè)委會或者全體業(yè)主真正當家作主；另一方面則應明確賦予社區(qū)作為官方機構，在小區(qū)成型過渡時期代行業(yè)委會的部分權利，履行好對物管企業(yè)管理與監(jiān)督的雙重職責，防止物管企業(yè)凌駕于業(yè)主之上。

第三，應著力解決好行使自治權利有更準確的依據(jù)和更充分的服務供給。小區(qū)的自治管理主要協(xié)調(diào)利益關系和維護小區(qū)公共秩序，與行政管理有很大的區(qū)別，無法通過強制實現(xiàn)。一方面要求立法為實務中調(diào)節(jié)利益提供更明晰的依據(jù)，如共有財產(chǎn)管理、共同收益分配、共同支付分攤等具體規(guī)則；另一方面協(xié)調(diào)可能出現(xiàn)的權益糾紛，對于法律上屬于民事范疇的糾紛，業(yè)委會需要有平等參與訴訟的權利，如此才可能把那些應當管好的事真正管起來，這些在立法上應當有所嘗試。此外，在維護小區(qū)公共秩序方面，如治安管理等，應當明確相關部門的服務與支持責任，為小區(qū)自治管人管事?lián)窝档住＃卷毾x）